Immobilien Marketing für Makler: was dazugehört und wie Sie es umsetzen

Immobilien Marketing ist für Makler mehr als ein Inserat auf dem Portal: Es geht um das einzelne Objekt und um die Sichtbarkeit des eigenen Büros. Dieser Ratgeber zeigt die Bausteine, einen Ablauf je Objekt, die wichtigsten Rechtspunkte in Österreich und Deutschland und eine ehrliche Abwägung zwischen Selbermachen, Agentur und Software.

Immobilienmarketing umfasst alle Maßnahmen, mit denen eine Immobilie professionell beworben wird und möglichst viele passende Interessenten erreicht. Ziel ist, das Objekt zügig und zu einem guten Preis zu vermarkten. So fasst es etwa das Lexikon von Gebler Immobilien zusammen. Für Makler steckt darin eine zweite Aufgabe: Sie vermarkten nicht nur Objekte, sondern auch sich selbst, denn ohne Alleinaufträge gibt es nichts zu vermarkten.

Die meisten Seiten zu diesem Thema stammen von Agenturen und zählen Bausteine auf. Dieser Ratgeber geht weiter: Er zeigt einen Ablauf je Objekt mit einem Beispieltext, ordnet Social Media nach Kanälen und Beitragsarten ein, nennt die Rechtspunkte, die Sie in Österreich und Deutschland kennen sollten, und hilft bei der Entscheidung, wer die Arbeit macht.

Objektmarketing und Eigenmarketing: zwei Aufgaben

Objektmarketing betrifft eine konkrete Immobilie: Fotos, Exposé, Inserat, Beiträge, Besichtigungen und Statusmeldungen bis zum Abschluss.

Eigenmarketing betrifft Ihr Büro: Website, Google-Unternehmensprofil, Social-Media-Profil, Referenzobjekte und Fachbeiträge. Es richtet sich vor allem an Eigentümer, die einen Makler suchen und sich vorher online ein Bild machen.

Beides hängt zusammen. Jedes sauber vermarktete Objekt ist zugleich eine Visitenkarte für den nächsten Abgeber. Wer nur Objekte zeigt und nie erklärt, wie er arbeitet, verschenkt diesen Effekt.

Wer macht was

• Makler vermitteln und vermarkten in der Regel selbst. Stellenanzeigen beschreiben die Rolle entsprechend: Objekte akquirieren, Kunden betreuen, Marketingaktivitäten steuern und Immobilien selbstständig vermarkten.
• Immobilienvermarkter im engeren Sinn sind Agenturen und Mediendienstleister, die zwischen Immobilienbranche und Medienmarkt vermitteln, von der Bewerbung einzelner Objekte bis zur Kampagne für Großprojekte.
• Bauträger und Projektentwickler vermarkten oft vor Fertigstellung. Deshalb spielen 3D-Visualisierungen hier eine größere Rolle, weil Käufer Räume sehen sollen, die es noch nicht gibt.

Die Bausteine im Überblick

Welcher Baustein die meisten Anfragen bringt, lässt sich nicht pauschal beantworten. In den ausgewerteten Quellen findet sich dazu keine belastbare Zahl, und die Antwort hängt von Objektart, Lage und Zielgruppe ab. Verlässlicher als jede Faustregel ist es, Anfragen je Kanal selbst zu messen (siehe Schritt 7 unten).

Ein Objekt Schritt für Schritt vermarkten

Der folgende Ablauf passt für eine typische Eigentumswohnung. Für Häuser, Anlageobjekte oder Projekte verschieben sich die Gewichte, die Reihenfolge bleibt ähnlich.

1. Unterlagen vollständig machen. Energieausweis, Grundriss, Flächen, Betriebskosten, Baujahr und Zustand. Klären Sie gleich, wer die Rechte an vorhandenen Fotos hat. Fehlende Angaben später nachzureichen kostet mehr Zeit als jetzt nachzufragen.
2. Zielgruppe und Kernbotschaft festlegen. Wer kauft dieses Objekt realistisch? Was unterscheidet es von vergleichbaren Angeboten in der Umgebung? Ein Penthouse braucht eine andere Ansprache als eine familienfreundliche Doppelhaushälfte. Formulieren Sie die Kernbotschaft in einem Satz, etwa: „Ruhige Altbauwohnung mit Hofbalkon, fünf Gehminuten zur U-Bahn.“
3. Fotos und Text erstellen. Adjektive wie „hochwertig“ oder „lichtdurchflutet“ wirken nur, wenn sie mit konkreten Merkmalen belegt sind: Parkett, Fensterausrichtung, Raumhöhe. Mängel gehören erkennbar ins Exposé, das trennt echte Interessenten von Besichtigungstouristen.
4. Exposé aufbauen. Was hineingehört und in welcher Reihenfolge, beschreibt unser Ratgeber zum Immobilien-Exposé erstellen.
5. Inserat auf den Portalen veröffentlichen, mit allen Pflichtangaben (siehe Rechtsabschnitt).
6. Social Media ausspielen. Aus denselben Fotos und Fakten entstehen ein Carousel, Stories, ein kurzes Video und ein Text für LinkedIn oder Facebook. Wichtig: dieselben Fakten wie im Exposé, keine neuen.
7. Anfragen messen. Verwenden Sie je Kanal einen eigenen Link zum Objekt oder ein Kürzel im Kontaktformular. So sehen Sie nach einigen Objekten, welcher Kanal bei Ihnen trägt.
8. Status kommunizieren und nachnutzen. Preisänderung, reserviert, verkauft: Jede Meldung ist ein eigener Beitrag. Das verkaufte Objekt dient anschließend als Referenz für die Objektakquise.

Beispiel: Text zu einem Instagram-Carousel

Das folgende Beispiel ist konstruiert, keine reale Wohnung. Es zeigt, wie ein Objekttext aufgebaut sein kann:

Worauf es dabei ankommt: Flächen mit „ca.“, nur Fakten aus Exposé oder Inserat, Energiekennwerte genannt, keine Provisionsangaben im Beitrag (diese gehören ins Exposé), eine klare Handlungsaufforderung.

Social Media im Immobilienmarketing

Soziale Netzwerke wie Instagram, Facebook und LinkedIn nennen praktisch alle Quellen als Teil des Marketings, meist ohne zu sagen, wie das konkret aussieht. Hier die Einordnung nach Kanal und Beitragsart. Einen ausführlichen Einstieg finden Sie im Ratgeber Social Media für Immobilienmakler.

Kanäle und ihre Stärken

• Instagram: Carousel für Objekte (Fotos plus Grundriss), Stories für Besichtigungstermine und Statusmeldungen, Reels für Rundgänge. Für viele Makler der Hauptkanal.
• Facebook: lokale Reichweite über die eigene Seite und das Teilen in regionalen Gruppen, sofern deren Regeln das erlauben.
• LinkedIn: Eigenmarketing, Kontakte zu Anlegern, Bauträgern und Gewerbekunden, Fachbeiträge zum Markt.
• TikTok und YouTube Shorts: Kurzvideos von Objekten und Alltag. Kurzvideo ist auch bei spezialisierten Marketinganbietern ein wiederkehrendes Thema.

Beitragsarten für einen ausgewogenen Mix

• Objektbeiträge: neue Objekte, Details, Grundriss, Lage.
• Statusbeiträge: Preisänderung, reserviert, verkauft.
• Wissensbeiträge: Ablauf eines Kaufs, Energieausweis erklärt, Kosten beim Verkauf. Jede Aussage darin muss stimmen und belegbar sein.
• Akquisebeiträge: an Eigentümer gerichtet, etwa mit einem verkauften Referenzobjekt. Formulierungen wie „vorgemerkte Käufer“ nur, wenn es sie tatsächlich gibt.
• Persönliche Beiträge: Team, Büro, Arbeitsweise. Sie machen das Profil zu einem Gesicht.

Rhythmus

Ein gleichmäßiger Rhythmus, den Sie über Monate halten, ist mehr wert als eine Woche mit täglichen Posts und dann Funkstille. Legen Sie fest, an welchen Tagen welche Beitragsart erscheint, und planen Sie eine Woche im Voraus. Wie ein solcher Plan aussieht, zeigt der Redaktionsplan für Immobilienmakler.

Rechtsrahmen im Marketing: Österreich und Deutschland

Dieser Abschnitt gibt einen Überblick über Punkte, die im Marketing regelmäßig auftauchen. Er ersetzt keine Rechtsberatung; für veröffentlichte Inhalte sind Sie als Makler verantwortlich.

Energieausweis in Anzeigen

Österreich: Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz sind in Inseraten in Druckwerken und elektronischen Medien, also in Printmedien, Onlinemedien und Internetportalen, der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) anzugeben. Behandeln Sie Objektbeiträge auf Social Media im Zweifel wie ein Inserat. (Nur eine Fachquelle, nicht der RIS-Gesetzestext. Ob Social-Media-Beiträge als Anzeige gelten, ist nicht belegt.)

Deutschland: Das Gebäudeenergiegesetz verlangt in Immobilienanzeigen Angaben aus dem Energieausweis: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Provision und Bestellerprinzip

Österreich: Für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip nach § 17a Maklergesetz, und zwar für Maklerverträge, die ab diesem Tag abgeschlossen wurden. (Der zweite Satz zu den Agenturen ist nicht belegt und entfällt.) Für Ihr Marketing heißt das: Der Eigentümer als Auftraggeber rückt stärker in den Mittelpunkt, Eigenmarketing gewinnt an Gewicht.

Deutschland: Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip seit 2015, beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt seit Dezember 2020 eine Regel zur Teilung der Provision.

Bildrechte, Personen und Drohne

Lassen Sie sich vom Fotografen schriftlich bestätigen, wofür Sie die Bilder nutzen dürfen: Portal, Exposé, Social Media, Werbeanzeigen, auch nach dem Verkauf als Referenz. Vermeiden Sie erkennbare Personen und Kfz-Kennzeichen. Für Drohnenaufnahmen gelten eigene Registrierungs- und Betriebsregeln.

Daten aus Anfragen

Kontaktdaten aus Anfrageformularen und Leads unterliegen der DSGVO: Datenschutzhinweis im Formular, Nutzung nur für den angegebenen Zweck, Newsletter nur mit Einwilligung.

Agentur, selbst machen oder Software?

Die Entscheidung hängt an vier Fragen: Wie viel Budget haben Sie, wie viel Zeit, wie viel Kontrolle wollen Sie behalten, und wer liefert gute Fotos?

Agentur: professionelle Umsetzung, oft mit Fotografie, Film und Kampagnen aus einer Hand. Dafür Briefings, Freigabeschleifen und Vorlauf. Als Mindestpaket werden oft 800 bis 1.200 € im Monat genannt. Eine Agentur lohnt sich vor allem bei Projekten, Premiumobjekten oder wenn Sie Kampagnen mit Werbebudget fahren. (Die Spanne stammt von Herold und betrifft Social-Media-Betreuung. Der zweite Satz ist eine Empfehlung ohne Quelle.) Kosten und Alternativen vergleicht der Ratgeber Social-Media-Agentur für Makler.

Selbst machen: volle Kontrolle und geringe Kosten, aber hoher Zeitaufwand. Fotos auswählen, Texte schreiben, gestalten und für jedes Objekt wieder von vorn beginnen, meist am Abend. In der Praxis bleibt Social Media dann häufig liegen.

Software: Werkzeuge erzeugen Beitragsentwürfe aus Daten, die Sie ohnehin haben. Entscheidend ist, dass die Fakten nur aus Ihren Unterlagen stammen und Sie jeden Beitrag vor der Veröffentlichung prüfen. Fotoproduktion oder Kampagnenbetreuung ersetzt Software nicht.

Ein Beispiel für diesen Weg ist immocontent.ai, das sich derzeit in der Beta befindet: Aus einem Inseratlink, einem Exposé-PDF oder einem OpenImmo-Export entstehen rund 40 Beiträge je Objekt im Design des Büros, dazu ein Content-Plan. Sie geben frei und posten selbst; die Beta läuft in Teilen noch nicht ganz rund.

Slogans für Immobilienmakler

Ein Slogan kommt nach der Positionierung, nicht davor. Erst wenn klar ist, wofür Ihr Büro steht (Region, Objektart, Zielgruppe, Arbeitsweise), lässt sich das in einen Satz fassen.

Typische Floskeln wie „Ihr Partner rund um die Immobilie“ oder „Kompetenz und Vertrauen“ sind austauschbar, weil sie jeder Mitbewerber ebenso verwenden könnte. Brauchbarer sind Formulierungen, die etwas Überprüfbares sagen. Muster dafür:

• Region plus Objektart: „Altbauwohnungen im 7. und 8. Bezirk.“
• Zielgruppe plus Leistung: „Wir verkaufen Häuser für Eigentümer, die umziehen und nicht doppelt zahlen wollen.“
• Arbeitsweise: „Jedes Objekt mit Grundriss, Energieausweis und klarem Preis ab dem ersten Tag.“

Setzen Sie nur ein, was Sie tatsächlich einhalten.

Woran Eigentümer einen guten Makler erkennen

Diese Kriterien helfen Eigentümern bei der Auswahl. Für Makler sind sie zugleich eine Checkliste fürs Eigenmarketing, denn genau das prüfen Eigentümer online, bevor sie anrufen:

• Marketingqualität sichtbar: aktuelle Objekte mit guten Fotos, vollständigen Exposés und Grundrissen.
• Transparenz: klare Angaben zu Ablauf, Kosten und Pflichtangaben, ehrliche Beschreibung von Mängeln.
• Marktkenntnis: nachvollziehbare Preiseinschätzung, Referenzen aus der Region.
• Aktive Präsenz: ein gepflegtes Profil statt eines letzten Beitrags von vor einem Jahr.
• Gewerbeberechtigung: In Österreich lässt sich die Berechtigung im Gewerbeinformationssystem GISA nachsehen.

Häufige Fragen

Nächste Schritte für diese Woche

1. Profil prüfen: Sehen Sie sich Website, Google-Profil und Instagram mit den Augen eines Eigentümers an. Was fehlt?
2. Ein Objekt komplett durchspielen: Unterlagen, Kernbotschaft, Exposé, Inserat, drei Social-Media-Beiträge, ein eigener Link je Kanal.
3. Rhythmus festlegen: Bestimmen Sie zwei bis drei feste Tage, an denen Sie posten, und planen Sie die nächste Woche.

Wer sehen möchte, wie aus einem eigenen Inserat Beiträge entstehen, kann mit immocontent.ai eine Gratis-Vorschau mit dem eigenen Inserat erstellen; der volle Zugang läuft derzeit als Beta auf Anfrage.

immocontent.ai in der Beta

Social Media, das von selbst läuft

Ein Link genügt: immocontent.ai liest Ihr Inserat, schreibt die Texte und gestaltet alle Beiträge in Ihrer CI. Sie prüfen, posten und sehen, was wirkt.

Gratis-Vorschau startenBeta-Zugang anfragen

Quellen (18)

1. Gebler Immobilien: Lexikon Immobilienmarketing
2. Reischel: Immobilienmarketing, das Exposé
3. ADAM: Strategisches Immobilienmarketing nach Maß
4. Pulsschlag: 7 gute Gründe für professionelles Immobilienmarketing
5. Ferstl Immobilien: Warum Vermarktung über den Verkaufspreis entscheidet
6. 1030 (zehndreissig): Immobilienmarketing Agentur in Wien
7. IWB: Immobilienmarketing
8. jobs.at: Immobilien Marketing Jobs in Wien
9. ImmoMedia Marketing: Marketing Tipps für Immobilienmakler
10. immocontent.ai Startseite (Produktangaben, Agenturkosten laut Herold)
11. Öffentliche Abfrage aus dem GISA (Stadt Wien)
12. Was kostet Social Media Betreuung in Österreich 2026 (Herold)
13. Bestellerprinzip ab Juli 2023 (Mieterschutzverband, zu § 17a MaklerG)
14. § 87 GEG Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige (geg-info.de, Gesetzestext; amtliche Seite nicht geöffnet)
15. Informationspflicht in Medien (ÖVI, zum EAVG 2012)
16. Dronespace (Austro Control): EU-Drohnenregeln, Registrierung; LBA: Betreiberregistrierung (eID)
17. § 656c BGB (gesetze-im-internet.de); IHK Wiesbaden zum Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG, seit 1. Juni 2015)
18. Art. 13 DSGVO; § 174 Abs. 3 TKG 2021 (RIS)

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