Immobilien-Exposé: was hineingehört und wie Sie es erstellen

Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen der Interessenten, bevor sie gestellt werden, und hält jeder Nachprüfung stand. Dieser Leitfaden zeigt Inhalte, Pflichtangaben mit Österreich-Fokus, typische Fehler und wie Sie das Exposé für weitere Kanäle nutzen.

Ein Immobilien-Exposé ist das Dokument, in dem Interessenten alles Wesentliche über ein Objekt finden: Lage, Flächen, Zustand, Kosten, Energiekennwerte und Bilder. Für Makler ist es mehr als eine Verkaufsunterlage. Es ist die Faktenbasis, aus der Portalinserat, Besichtigungsgespräch und Social-Media-Beiträge entstehen. Wer das Exposé sauber aufbaut, spart sich später Rückfragen, Korrekturen und widersprüchliche Angaben auf verschiedenen Kanälen.

Was ist ein Immobilien-Exposé?

Ein Exposé beschreibt eine Immobilie, die verkauft oder vermietet werden soll, in Text und Bild: Zustand, Ausstattung und Lage, ergänzt um Fotos. Es kann gedruckt, online oder als Datei versendet werden (Immopartner). Heute erscheint es meist als PDF neben dem Inserat im Portal, entweder zum freien Download oder auf Anfrage per E-Mail, und ist für Kaufinteressenten in der Regel die erste ausführliche Informationsquelle (Aurentum).

Das Exposé wird außerdem weitergereicht: Die Bank des Käufers benötigt es, um den Wert der Immobilie einzuschätzen und die Finanzierung zu prüfen (onpreo). Auch deshalb zählen vollständige und korrekte Angaben mehr als schöne Formulierungen.

Exposé, Inserat und Social-Media-Kurzfassung

Die drei Formate werden oft vermischt, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben:

Ein Kurzexposé ist eine verdichtete Fassung auf ein bis zwei Seiten, etwa für die erste Kontaktaufnahme. Das vollständige Exposé folgt dann vor oder nach der Besichtigung.

Ist ein Exposé verpflichtend?

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht, überhaupt ein Exposé zu erstellen, besteht nach unserem Kenntnisstand weder in Österreich noch in Deutschland. Verpflichtend sind aber bestimmte Angaben, sobald ein Objekt beworben wird, und die Angaben selbst müssen stimmen. Dieser Abschnitt ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung. Den aktuellen Rechtsstand prüfen Sie bitte selbst oder mit Ihrer Interessenvertretung.

Österreich

• Energieausweis: Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) sind seit 1. Juli 2026 in Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien beim Verkauf oder bei der Vermietung der Heizwärmebedarf und der Endenergiebedarf einschließlich der Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben. Bei älteren, weiterhin gültigen Energieausweisen dürfen wie bisher der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) angegeben werden. Der Energieausweis darf zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alt sein. Er ist dem Käufer oder Mieter rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Auf Verlangen ist er auf Papier vorzulegen und auszuhändigen. Ins Exposé gehören daher HWB und fGEE samt Klassen sowie das Ausstellungsdatum des Ausweises.
• Maklergesetz: Makler müssen Verbrauchern vor Abschluss des Maklervertrags nach § 30b KSchG eine schriftliche Übersicht übergeben, die unter anderem alle voraussichtlichen Kosten samt Provision und Nebenkosten enthält. Weitere berufsrechtliche Pflichten und die Höchstprovisionen regelt die Immobilienmaklerverordnung. In der Praxis wird diese Übersicht häufig dem Exposé beigelegt.
• Provision bei Mietwohnungen: Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Die Provisionsangabe im Exposé muss dazu passen.
• Richtigkeit: Was Sie nicht belegen können, gehört nicht hinein.

Deutschland

• Energieausweis: Laut Immoxxl ist der Energieausweis in Immobilienanzeigen seit 2014 Pflicht. Heute regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 28. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) die Pflichtangaben, sofern bei Aufgabe der Anzeige ein Energieausweis vorliegt. Dazu gehören etwa Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse.
• Provision:, Verbindlichkeit: Aurentum weist darauf hin, dass die Aussagen eines Exposés als rechtsverbindlich gelten.

Was gehört in ein Exposé? Die Checkliste

Vor dem Schreiben steht das Sammeln: technische Daten wie Wohnfläche, Baujahr und Energieausweis ebenso wie Ausstattungsmerkmale und Lagevorteile (WHG Immobilien). Die folgende Struktur können Sie direkt übernehmen.

Objektdaten

• Objektart, Bezirk oder Ort, Adresse (oft erst auf Anfrage)
• Baujahr, letzte Sanierungen mit Jahr
• Wohnnutzfläche mit „ca.“ und Angabe der Grundlage, Freiflächen getrennt
• Zimmeranzahl, Stockwerk, Lift, Ausrichtung
• Heizung, Warmwasser, Energiekennwerte
• Verfügbarkeit, Kaufpreis oder Miete

Lage

• Öffentliche Verkehrsmittel mit Gehminuten
• Nahversorgung, Kindergärten, Schulen, Ärzte (Immobilien.blog nennt die Infrastruktur als zentrales Kriterium der Interessenten)
• Ehrliche Angaben zu Lärm, Verkehr oder Baustellen in der Umgebung

Ausstattung und Zustand

• Böden, Fenster, Bad, Küche (mitverkauft oder nicht)
• Keller, Abstellraum, Stellplatz oder Garage
• Bekannter Sanierungsbedarf

Kosten

• Österreich: Betriebskosten monatlich, Rücklage bei Wohnungseigentum, Heizkosten, Kaufnebenkosten als Übersicht (Steuern, Gebühren, Vertragserrichtung, Provision) mit den aktuell gültigen Sätzen
• Deutschland: Hausgeld, Anteil Erhaltungsrücklage, Kaufnebenkosten

Rechtliches und Unterlagen

• Österreich: Grundbuchsauszug (Lasten, Dienstbarkeiten, Pfandrechte), Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Protokolle der Eigentümerversammlung, bei Grundstücken Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen, Baubewilligung und Pläne, bei vermieteten Objekten die Mietverträge
• Deutschland: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Bebauungsplan, gegebenenfalls Baulastenverzeichnis

Was der Eigentümer vorab liefern sollte

Die meiste Zeit kostet ein Exposé selten das Schreiben, sondern das Warten auf Unterlagen. Fordern Sie beim Erstgespräch gesammelt an: Energieausweis, Pläne, Betriebskostenabrechnung oder Vorschreibung, Grundbuchsauszug, WE-Vertrag und Nutzwertgutachten, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Rechnungen zu Sanierungen und eine schriftliche Freigabe für Fotos und Veröffentlichung.

Fotos, Grundriss und Text

Fotos

Fotos entscheiden, ob jemand weiterliest. Achten Sie auf Tageslicht, aufgeräumte Räume ohne persönliche Gegenstände und eine Reihenfolge wie bei einem Rundgang: Außenansicht, Eingang, Wohnraum, Küche, Schlafräume, Bad, Freiflächen, Umgebung. Bilder aus einer anderen Jahreszeit oder mit Möbeln von Vormietern wirken veraltet und wecken Misstrauen.

Grundriss und Flächen

Ein Grundriss mit Maßen und Nordpfeil beantwortet viele Fragen, bevor sie gestellt werden. Geben Sie an, woher die Flächen stammen, etwa aus Plan, Nutzwertgutachten oder Aufmaß, und schreiben Sie „ca.“.

Text: sachlich statt Floskeln

Legen Sie zuerst die Zielgruppe fest und gewichten Sie danach die Inhalte; zu viele Informationen überfordern ebenso wie zu wenige (Immobilien.blog). Superlative und reißerische Formulierungen wirken unglaubwürdig, konkrete Details zeichnen ein klares Bild (WHG Immobilien).

Ein frei formuliertes Beispiel, Platzhalter in eckigen Klammern:

Vorher: „Traumhafte Wohnung in Toplage! Diese einzigartige Wohnung lässt keine Wünsche offen. Hell, ruhig und modern. Ein Muss für jeden Käufer!“

Nachher: „3-Zimmer-Wohnung mit ca. [Fläche] m² Wohnnutzfläche im [Stock]. Stock mit Lift. Wohnraum und Loggia nach Südwesten, Schlafzimmer zum begrünten Innenhof. [Station] in ca. [Minuten] Gehminuten, Supermarkt und Volksschule in der Nähe. Bad [Jahr] erneuert, Gasetagenheizung. Betriebskosten inklusive Rücklage ca. [Betrag] € monatlich.“

Der zweite Text ist nicht länger, aber jede Aussage lässt sich prüfen. „Hell“ wird zur Ausrichtung, „ruhig“ zum Innenhof, „Toplage“ zu Gehminuten. Genau diese Angaben brauchen Sie später auch für Inserat und Social Media.

Typische Fehler im Exposé

• Flächen ohne Grundlage: Freiflächen in die Wohnfläche gerechnet oder Zahlen ohne Quelle.
• Fehlende Kosten: keine Betriebskosten, keine Rücklage, veraltete Vorschreibung.
• Energieausweis: fehlt, ist abgelaufen oder die Kennwerte fehlen im Inserat.
• Widersprüche: Zimmeranzahl, Fläche oder Preis unterscheiden sich zwischen Portal, PDF und Grundriss.
• Veraltete oder überladene Fotos: falsche Jahreszeit, volle Räume, Vormietermöbel.
• Sensible Inhalte: Immoxxl rät ausdrücklich, sensible Inhalte aus dem Exposé herauszuhalten. Dazu zählen Namen der Eigentümer, Fotos von Kindern oder Wertgegenständen und Hinweise auf Abwesenheiten.
• Preis ohne Bewertung: Ein Angebotspreis, der nur auf dem Wunsch des Eigentümers beruht, lässt sich auch mit dem besten Exposé schwer vermitteln.

Vorlage, Layout oder Software?

• Word-Vorlage: Für einzelne Objekte reicht sie oft. Moellerherm Immobilien bietet etwa eine kostenlose 23-seitige Word-Vorlage mit anpassbaren Farben und Schriften samt PDF-Anleitung zum Download an.
• Grafikprogramm: mehr gestalterische Freiheit, aber jede Zahl wird von Hand übertragen. Das ist die häufigste Quelle für Widersprüche.
• Maklersoftware: Wenn Ihre Objektdaten ohnehin in einer Software gepflegt sind, prüfen Sie, ob diese Exposés direkt aus den Datenfeldern erzeugt. Eine Änderung im Datensatz wirkt dann überall.

Für das Design gilt: Ihr Logo, Ihre Farben und Ihre Kontaktdaten auf jeder Seite, viel Weißraum, Eckdaten auf der ersten Seite. Eine Vorlage reicht, solange Sie wenige Objekte im Jahr haben. Ab mehreren parallelen Objekten wird die doppelte Datenpflege zum eigentlichen Problem.

Exposé-Texte mit KI: was geht und was Sie prüfen müssen

KI-Werkzeuge können aus geprüften Stichpunkten einen lesbaren Rohtext machen, Varianten für unterschiedliche Zielgruppen formulieren, Texte für Portal und Social Media kürzen und Floskeln aufspüren. Die Grenzen sind ebenso klar: Sprachmodelle ergänzen gern plausible, aber falsche Details zu Lage oder Ausstattung, übernehmen Flächen ungeprüft und kennen die aktuelle Rechtslage nicht verlässlich.

Praktisch heißt das: Geben Sie nur Fakten ein, die Sie belegen können. Gleichen Sie jede Zahl im Ergebnis mit den Unterlagen ab. Pflichtangaben wie Energiekennwerte und Kosten tragen Sie selbst ein. Die Verantwortung für den veröffentlichten Text bleibt bei Ihnen. Wie Sie KI so einsetzen, dass Interessenten nicht den Eindruck von Massenware bekommen, beschreibt unser Beitrag KI-Content ohne Vertrauensverlust.

Vom Exposé zum Social-Media-Beitrag

Ein vollständiges Exposé enthält bereits fast alles, was Sie für mehrere Wochen Objektbeiträge brauchen. Die Kunst liegt darin, es in einzelne Aspekte zu zerlegen:

• Fotostrecke: als Carousel in Rundgang-Reihenfolge, Grundriss als letzte Folie. Mehr dazu im Beitrag Instagram für Immobilienmakler.
• Lage: Wege zu Öffis, Schule und Nahversorgung eignen sich als kurzes Video; Anregungen finden Sie unter Immobilien-Reels erstellen.
• Eckdaten: Fläche mit „ca.“, Zimmer, Freiflächen, Energiekennwerte als Caption oder Story.
• Statuswechsel: reserviert, verkauft oder Preisänderung als eigener Beitrag.

Nicht in Social-Media-Beiträge gehören die exakte Adresse ohne Zustimmung, sensible Fotos und Provisionsangaben im Beitragstext. Klären Sie die Veröffentlichung von Fotos und Lageangaben vorab schriftlich mit dem Eigentümer. Damit die Beiträge regelmäßig erscheinen, hilft ein Redaktionsplan für Makler.

Diesen Schritt automatisiert immocontent.ai, das sich derzeit in der Beta befindet: Aus einem Inseratlink, einem Exposé-PDF oder einem OpenImmo-Export entstehen Carousel, Einzelposts, Stories, Reel und Texte für Instagram, Facebook und LinkedIn im Design des Büros. Die Fakten stammen nur aus diesen Eingaben oder aus Angaben des Maklers. Kein Beitrag wird ohne Ihre Prüfung und Freigabe veröffentlicht, und auch hier gilt: Die KI arbeitet nicht fehlerfrei, der letzte Blick bleibt bei Ihnen.

Nach dem Erzeugen lassen sich die Bilder direkt in der Live-Vorschau anpassen, etwa wenn ein Foto ausgetauscht oder eine Angabe korrigiert werden muss.

Häufige Fragen

immocontent.ai in der Beta

Social Media, das von selbst läuft

Ein Link genügt: immocontent.ai liest Ihr Inserat, schreibt die Texte und gestaltet alle Beiträge in Ihrer CI. Sie prüfen, posten und sehen, was wirkt.

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Quellen (13)

1. Aurentum: Das perfekte Immobilienexposé erstellen
2. Moellerherm Immobilien: Exposé-Vorlage für Immobilienverkauf und -vermietung
3. Immopartner: Was ist eigentlich ein Immobilienexposé?
4. Immobilien.blog: Immobilien Exposé, was gilt es zu beachten?
5. WHG Immobilien: Exposé erstellen, Immobilien mit professionellem Text vermarkten
6. onpreo: So erstellen Sie das perfekte Immobilienexposé
7. Immoxxl: 8 Tipps für Top-Immobilienexposés
8. immocontent.ai: Produktinformationen (Beta)
9. §§ 3 und 10a EAVG 2012 (RIS) ; Angaben in Immobilienanzeigen (GModG-Infoportal)
10. Angaben in Immobilienanzeigen (GModG-Infoportal, BBSR)
11. Immobilienmaklerverordnung 2026 (Brandauer Rechtsanwälte, Fachbeitrag)
12. § 4 EAVG 2012 (RIS)
13. AT: Brandauer Rechtsanwälte, „IMV 2026: Pflichten, Exposé & Honorar“ (Exposé „gesetzlich nicht zwingend“) ; DE: Büchel Immobilien, Lexikon „Exposé“ („Kein Gesetz verlangt ein Exposé“; nur Fachquelle aus der Praxis, keine Primärquelle)

Haftungsausschluss: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Stand zum angegebenen Datum wieder. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen wir keine Gewähr. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.